随着房地产行业进入管理红利时代，房地产市场发展逻辑发生了根本性变化。过去“高周转、高杠杆、高负债”的房地产开发经营模式已不可持续，房地产企业需要顺应政策及行业趋势，积极探索新的发展模式。
6月28日，《2023广东省房地产企业综合竞争力研究报告》正式发布。经过4年的探索和实践，广东省房地产企业综合竞争力研究体系涵盖了规模性、成长性、稳健性、社会责任与荣誉以及品牌影响力五大一级指标以及27个二级指标。此外，今年还结合了中央“保交楼、保民生、保稳定”的要求新增了交付能力指标。
推动行业高质量发展
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“当前国内外经济形势复杂多变，房地产市场的持续复苏依然面临较多的困难和挑战。无论是从发展现状、还是发展趋势来看，广东房地产业依然发展空间广阔，我们应对行业的未来充满信心”，广东省房协会长王韶指出，“除了信心，更重要的是以实际行动建设‘好房子’，从产品、责任、文化、科技等维度全面提升企业综合竞争力，从而实现广东房地产可持续、高质量发展”。
中指研究院院长莫天全强调，房地产作为中国经济的压舱石、稳定器，韧性依旧。2023年，中央对房地产行业提出了新的期望和要求，政策全面发力，不断释放积极信号，房地产市场发展将逐步修复、平稳有序。
就新形势下房企发展策略，中指研究院常务副院长黄瑜强调，房企首先应通过精细化管理、强化交付评估体系实现品质交付。其次，自建营销渠道，提高数字化营销能力。此外，紧抓改善需求、积极进行股权融资、聚焦高能级城市群也是房企未来发展策略的重点，顺应房地产行业发展趋势，在发展中解决问题，从而实现高质量发展。
多措并举支持合理住房需求
广东各地政府因城施策、多措并举支持合理住房消费，多数城市优化限购限贷政策、下调首付比例和贷款利率下限、放宽二套房认定标准等，降低居民购房门槛和成本。但由 2022 年宏观经济环境受到“需求收缩、供给冲击、预期转弱”三重压力及疫情持续影响，房地产市场持续调整。
2022 年全省商品房销售面积 1.06 亿平方米，销售金额 1.59万亿元，同比下降 24.4%和 28.9%，降幅比年初分别收窄 8 个百分点和 3.5 个百分点。其中，商品住宅销售面积 8568.72 万平方米，销售金额 1.34 万亿元，同比下降 27.5%和 31.0%，降幅比年初收窄 3.5个和 9.2 个百分点。
库存量方面，截至 2022 年末，全省商品房待售面积 8189.07 万平方米，同比增长 22.3%。其中，商品住宅 3657.34 万平方米，非住宅商品房 4531.73 万平方米，同比分别增长 26.4%和 19.2%，均创下历史最高水平。
在行业整体处于深度调整阶段，广东省房企的销售规模和盈利能力都遇到了挑战。在保证交付的大背景下，企业特别是龙头房企将现金流安全和有利润的增长作为重中之重，坚持更高质量的发展，为行业可持续发展作出了贡献和表率。
广东 100 家典型房企分析
研究报告指出，从 100 家典型企业属地看，本土房企占 68 家，外来房企占比 32 家，头部企业中本土房企数量增加明显。前 20 企业中，共有 19 家本土房企，仅 1 家为外来房企，前 40 房企中仅有 4 家为外来房企，较上年减少 2 家，反映了在当前市场调整期中，本土房企凭借对广东本地房地产市场的更深的耕耘与更长时间的沉淀，形成了一定的资源优势，更好地突破行业困境，实现自身发展。
从业绩规模来看，典型企业虽然积极推进保交付工作，集中资源挖掘高能级城市潜力，加大线上营销力度，也难以扭转销售规模下滑态势。2022 年，典型房企总销售额约 1.18 万亿元，同比下降 34%，占全省比重为 74.2%，同比下降 7.8 个百分点；头部企业业绩规模相对稳定，市占率变化较小，销售额前十位房企占比为 35.1%，同比下降 3.5 个百分点。
从典型房企销售额分档来看，2022 年，百亿规模以上房企数量仅 27 家，较 2021 年减少 17 家。销售额过千亿的房企仅 1 家，500 亿-1000 亿规模有 4 家，300 亿-500 亿规模有 5家，100 亿-300 亿规模有 17 家。企业间分化仍在加剧，综合实力较强和聚焦核心城市的央国企销售表现比较突出。
从投资拓展来看，典型企业在广东省拿地金额及拿地面积均明显下降，总拿地金额2191亿元，同比下降45.7%；总拿地面积1571万㎡，同比下降63.7%。央国企投资力度仍保持在适当水平，部分企业在省内投资力度逆势增长。受房企投资规模收缩以及部分资金压力较大的房企出售旗下资产等影响，典型房企在广东省内土储总量大多出现了不同程度的下降。
典型企业布局更趋集中，粤港澳大湾区重点城市成为主要布局城市。典型企业的新增土储基本集中在广州、深圳、佛山、东莞、珠海五大城市，五大城市总成交金额占比高达 99%，成交面积占比 97%。企业积极增加核心城市优质土地储备，抢抓市场复苏先机。
从经营安全来看，受过去“高杠杆、高负债、高周转”模式影响，典型房企中的上市企业亦积累了较高的杠杆率和偏紧的流动性，在市场调整下财务基本面显露恶化苗头，因此强化经营安全性仍是房企经营重中之重。2022 年，典型房企中的上市企业净负债率均值为 113.8%，同比上升近30 个百分点，剔除预收账款的资产负债率均值 70.7%，同比上升 1.7 个百分点。
展望未来，广东城镇居民的刚性和改善性住房需求仍然巨大，房地产市场依然拥有广阔的发展空间。研究报告指出，住房问题已由总量短缺转向结构性不平衡和住房资源分配不均，住宅地产将由总量扩张转为存量上的提质改造和增量上的结构优化相结合，产业地产和工业地产将围绕产城融合助推传统产业升级，房地产业须向高质量发展蝶变，未来房地产业市场将属于信用好、产品好、服务好的“三好学生”。
南都·湾财社记者 王艳玲
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