多位受访人士认为，已上市公募REITs项目较为成熟优质，吸引大量机构配置。同时，由于供给较少产品稀缺，部分交易型资金的涌入，短期内大幅推高了REITs的价格，造成风险积累，也致使波动加大。鼓励更多优质项目入市，应成为REITs市场下一阶段的目标。

今年以来，各类资产大多表现不佳，而基础设施公募REITs却依然坚挺，在去年已获可观涨幅后，虽然近期行情有所回落，但11只公募REITs年初至今涨幅仍多数为正。较为突出的二级市场表现也使公募REITs引来更多关注。

作为一种类固收产品，公募REITs一段时间以来跌宕起伏的行情竟与股票市场有几分相似。而细究背后原因，多位受访人士认为，已上市公募REITs项目较为成熟优质，吸引大量机构配置。同时，由于供给较少产品稀缺，部分交易型资金的涌入，短期内大幅推高了REITs的价格，造成风险积累，也致使波动加大。鼓励更多优质项目入市，应成为REITs市场下一阶段的目标。

谁在热捧公募REITs

自去年6月21日首批公募REITs上市以来，多只产品都出现了大幅上涨。Wind数据显示，即使在近期遭受一波调整后，11只公募REITs自上市以来（复权后）的平均涨幅仍超过20%。其中，富国首创水务REIT上市至今涨幅超50%，其最高价距上市首日开盘价实现翻倍。

“在公募REITs上市前，市场对它的前景也曾抱着观望态度。”平安信托海外REITs业务负责人张菲澳表示，在没有体现出“赚钱效应”前，大机构只是“捧场式”参与。不过，上市后的行情走势超出了绝大多数人的认知。这给了包括险资、券商自营、公募基金在内的主流金融机构极大的信心。

“这也不难解释为什么在第二批REITs的线下申购中，机构的有效认购订单迅速超过了50倍。海外成熟市场中，REITs是仅次于股票和债券的第三大类资产，境内机构正在对公募REITs给予（和股票、债券）同样的重视程度。”张菲澳说。

德邦证券董事总经理、研究所副所长吴开达告诉记者，从一级配售来看，REITs的最大持有人是原始权益人，以战略投资者的身份认购REITs，此外，战略投资者中还包含其他各类金融机构。

除战略投资者外，网下机构投资者中，券商自营和保险资金较为活跃。吴开达表示，券商自营认购REITs 较为踊跃，主要是因为券商有做市需求，而公募REITs高分红且运营稳定的特点则更符合保险资金的投资需求。随着去年11月银保监会下发《关于保险资金投资公开募集基础设施证券投资基金有关事项的通知》，保险资金在第二批REITs中的认购比例有了更大提升，未来将成为适配公募REITs的主要投资者之一。

REITs虽好也要看价格

REITs市场产品价格上涨带来的高额回报也吸引了跟风炒作者。而公募REITs产品供给不足以及流动盘较小等特性又加剧了“炒作”风险。

申万宏源相关人士表示，目前上市的公募REITs有一部分份额是由管理人自购，且对外募集的份额一部分是由战略投资者持有，存在着锁定期，导致直接上市流通的份额较少，流动性偏弱，价格易受买入需求的影响。对想在二级市场参与的投资者而言，公募REITs的供给不足，一定程度上推升了REITs的价格。

但近期公募REITs板块的明显回调也说明，投资公募REITs并非稳赚不赔。

与股票、基金不同，公募REITs以底层基础设施项目评估价值为定价基础，将运营产生的稳定现金流作为主要回报来源，随着交易价格上涨，产品净现金流分派率将逐步下降。

据华泰证券统计，随着REITs价格大涨，其内部报酬率大幅下降，如REITs中债估值收益率（IRR）普遍降至4%以下，其中首创水务在2月16日价格顶点时的IRR曾跌至0以下。REITs价格与原始估值、项目ABS估值偏离度也在加大，估值明显较贵。

随着二级市场价格走高，多只公募REITs产品披露关于溢价风险的提示性公告，部分短期涨幅较大的产品还申请了停牌。监管层也明确表示已对部分波动较大的REITs品种依规加强监管。

记者了解到，监管部门对累计涨跌幅过大、连续多日涨跌幅过大等情形，要求采取REITs次一交易日开盘停牌一小时或一天的冷却机制，并同步提示市场关注交易风险。

深交所也表示，后续将严格按证券投资基金上市规则、交易规则和公开募集证券投资基金业务办法（试行）的相关要求，持续加强交易监测，督促市场主体充分信息披露，多措并举加强投资者教育，引导投资者理性参与，避免盲目跟风交易，维护公募REITs市场平稳运行。

增加项目供给势在必行

去年，公募REITs试点稳妥起步，取得良好开局。在多位受访人士看来，鼓励更多优质成熟项目入市，扩大基础设施公募REITs市场规模，是REITs市场下一阶段的发展目标。

光大证券分析师孙伟风表示，REITs价格此前大幅上涨主要是由于可投资的优质资产及REITs产品供给不足所带来的。随着后续项目供给增加，或可平抑交易过热现状。项目供给提速，既可有效增加基建资金来源，也可降低地方债务风险。

“未来，希望能有更多优质基础设施资产申报公募REITs试点。”中泰证券董事冯艺东对记者表示，城镇供水项目、停车场项目等市政基础设施具有体量较大、预期收益率水平相对较高等优势，通过申报发行公募REITs可盘活此类存量资产、资源，促进形成投资良性循环。

“目前监管层对试点资产的具体筛选标准仍较为严格。从审批进度来看，项目要经过公司审议、申报全国REITs试点项目库、国家发展改革委评估、交易所审批等，进度较慢。”吴开达建议，未来可建立白名单发起人制度，对有成功发行REITs经验的原始权益人旗下已入选项目储备库的公募REITs项目施行简易审批程序，将有助于加快REITs市场的扩容。

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